評価替えとは、3年に1度の基準年度に土地・家屋の評価を見直すことをいいます。令和3年度は基準年度にあたりますので、見直し後の新しい価格となっています。

土地

基準年度には、地価の上昇、下落が路線価に反映されるため、これにより土地の評価額が上下します。

今回の評価替えでは、地価が上昇している地域が多くみられましたが、令和3年度（2021年度）の税制改正において、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受けた企業や個人の負担を和らげるための措置が取られています。地価が上昇した土地については、令和2年度（2020年度）の課税標準額に据え置かれています。

家屋

家屋の評価額は令和元年7月現在の建築物価に基づいて、評価の対象となった家屋を新たに建築した場合に必要とされる建築費（再建築価格）に、家屋の建築年後の年数の経過によって通常生ずる損耗の状況による減価（経年減点補正率）等を乗じて評価しています。
結果、その評価額が前年度の評価額を下まわる場合は、見直し後の評価額が新たな評価額となり、その評価額が前年度の評価額を上まわる場合は、前年度の評価額に据え置かれる仕組みとなっています。

今回の評価替えでは、前回の3年前より建築物価が上昇しており、見直し後の評価額が前年度の評価額を上まわる家屋が多く、評価額が下がらず据え置かれる傾向にあります。
特に、建築年次の古い家屋は、過去に建築物価の上昇が続く中、この仕組みによって評価額が据え置かれてきていることもあって、経年減点補正率を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている評価額を下まわるまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。