家屋に関する質問
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更新日:2024年4月1日
家屋に関する質問をまとめました。
家屋について
- Q1 家屋の評価額はどのようにして決まるのですか?
- Q2 評価替えとは何ですか?
- Q3 家屋調査の依頼用紙をもらったのですが。
- Q4 課税対象となる家屋とはどういったものですか?また、門や塀なども課税されるのですか?
- Q5 分譲マンションに住んでいますが、登記簿に記載された床面積と、市から送られてくる納税通知書の課税面積とが異なります。なぜでしょうか?
- Q6 家を取り壊した場合、届出は必要ですか?
- Q7 年数が経っても評価額が下がらないのはなぜですか?
- Q8 家屋の固定資産税における経過年数(経年減点補正率)と国税における耐用年数との違いは?
- Q9 なぜ家屋の評価額は「取得価格」や「売買価格」で決められないのですか?
- Q10 家屋の用途変更(事務所や店舗から住宅に変更等)があった場合はどうすればいいでしょうか?
Q1 家屋の評価額はどのようにして決まるのですか?
A1 家屋の評価額は、総務大臣の定める固定資産評価基準に基づいて算出されます。
この固定資産評価基準には、主体、屋根、外壁、内装仕上げ、建具、設備関係など、家屋を構成する部分別に、建築資材の単価が示されています。
評価の対象となる家屋に、どのような建築資材がどれくらいの量使用されているのかを把握するために、新築時や増改築時に「家屋調査」を実施し、把握した家屋全体の資材・量などから建築費に相当する再建築価格を求めます。
(例えば、「床の仕上げはフローリングが○○平方メートル、畳が○○平方メートル使用」「壁の仕上げはビニールクロスが○○平方メートル、タイルが○○平方メートル使用」といったように各部分別に使用資材・量を把握します。これを基に、固定資産評価基準で該当する資材の単価を当てはめていき、その家屋全体の使用資材の合計評点を算出します。)
この再建築価格に、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価率を乗じたものが評価額となります。
Q2 評価替えとは何ですか?
A2 家屋の評価の見直しは、3年ごとの基準年度と呼ばれる年に行われます。
この評価の見直しのことを「評価替え」と言います。
この3年ごとの評価替えでは、新築時からの経過年数に応じた減価率や建築物価などの変動状況などを考慮して、新たな評価額(見直し後の評価額)を算出します。
建築物価が安定しているか下がっていれば、通常、見直し後の評価額が見直し前の評価額を下回り、見直し後の評価額が新たな評価額として決定されます。建築物価が上昇している場合、見直し後の評価額が見直し前の評価額を上回る場合があり、その場合は見直し前の評価額が据え置かれます。(なお、建築年の古い家屋については、建築物価の状況にかかわらず、評価額が下がらない場合があります。
基準年度に決定された評価額は、増改築や一部取り壊しなど、家屋に変化がない限りは、次の基準年度(つまり3年後)まで見直されず、同じ価格となります。そのため、税額も同様に3年間同じ税額となります。
Q3 家屋調査の依頼用紙をもらったのですが。
A3 家屋調査とは、主に新築・増改築時に、使用されている建築資材やその使用量を把握するために行なっているもので、固定資産税額算定のために必要な調査となります。
そのため、家屋のご所有者の方に、家屋調査のご協力をお願いしています。
家屋調査には2つの方法があり、実際に家屋内部を拝見させていただく「内部調査」と、図面等(工事請負契約書や竣工図面)を数日間お借りして行う「図面等による調査」があります。
なお、調査員は当市の職員であり、「市職員証」又は「固定資産評価補助員証」を所持しています。訪問いたしました際には、必ず調査員が提示させていただきます。疑わしい場合は、市役所固定資産税課までお問い合わせください。
Q4 課税対象となる家屋とはどういった建物ですか?また、門や塀なども課税されるのですか?
A4 家屋の認定要件については、不動産登記法上の建物の意義と同様に考えられ、主に次の3点を満たしている場合、課税対象家屋と認定することができます。
- 外気遮断性
屋根及び周壁が有り、風雨をしのぎ得る状態の建物 - 土地定着性
基礎工事などを施してあり、土地との定着性がある建物 - 用途性
その目的として造られた用途に供し得る状態にある建物
この要件から、門や塀、カーポート(壁のないもの)などは家屋とはならず、評価の対象にはなりません。
(ただし、事業の用に供する建物に付属する門や塀、カーポートといった構築物は償却資産の課税対象となります。詳しくは固定資産税課償却資産担当までお問い合わせください。)
Q5 分譲マンションに住んでいますが、登記簿に記載された床面積と、市から送られてくる納税通知書の課税面積とが異なります。なぜでしょうか?
A5 登記簿には、ご所有されているお部屋(○○号室)の面積(「専有面積」といいます。)が記載されていますが、マンション全体の面積をみると、所有者の方々がお持ちの居住部分のみでなく、エントランスやエレベーターホールのようにマンションのご所有者全員で使用する部分、ごみ置場や駐車場など管理規約によりご所有者全員の共有に属する部分(これらの部分を「共用部分」といいます。)が存在します。
課税される面積は、この共用部分の面積を各部屋の専有面積の割合に応じて割り振り、加算した面積となっているため、登記簿の面積と異なった面積となっています。
課税面積=専有面積(登記簿に記載された面積)+共用部分面積(専有面積の割合で割り振った面積)
Q6 家を取り壊した場合、届出は必要ですか?
A6 ご所有の家屋が登記物件であれば、滅失(抹消)登記を行う必要があります。(登記についての詳しい内容は法務局までお問い合せください。)
固定資産税課では、市内の家屋状況の変化を把握するよう努めていますが、完全に把握しきれない場合があります。取り壊された場合、特に届出の義務はございませんが、できるかぎり把握もれをなくすためにも、ご連絡いただければ幸いです。
Q7 年数が経っても評価額が下がらないのはなぜですか?
A7 家屋については、3年ごとに再建築価格を求め、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価率を乗じて評価額を求めています。ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、前年度の価額が据え置かれることになります。
建築年の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続いていた中、評価額が据え置かれていたため、建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況を考慮しても、以前からの価格を下回るまでにいたらず、評価額が据え置かれているためです。
Q8 家屋の固定資産税における経過年数(経年減点補正率)と国税における耐用年数 との違いは?
A8 家屋の固定資産税に係る経過年数による減価率は、「通常考えられる維持・補修を加えた状態において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価(損耗)を基礎として定めたもの」であり、家屋の用途や構造によってその減価率は異なります。
一方、国税に係る耐用年数による減価率は、「税務会計上で償却資産に投資された経費を回収する期間(投下資本の費用配分期間)を基礎として定めたもの」とされており、それぞれの減価率は異なっています。
Q9 なぜ家屋の評価額は「取得価格」や「売買価格」で決められないのですか?
A9 現在、家屋の評価は「再建築価格方式」によって行うこととされています。
この再建築価格方式とは、評価の対象となる家屋と全く同一のものを、現在新築すればいくらの価格(再建築価格)になるかを算出し、新築時からの経過年数に応じた減価率等を乗じて求める方法です。
家屋の評価に「取得価格」や「売買価格」が採用されない理由として、取引する当事者間の事情がその価格に反映される場合があり、税負担の公平に支障をきたしてしまうためです。
Q10 家屋の用途変更(事務所や店舗から住宅に変更等)があった場合はどうすればいいでしょうか?
A10 家屋の所有者・所在地・変更前後の用途等を家屋評価係までご連絡ください。用途変更の内容等により、図面の提出・内部調査をお願いすることがあります。
お問合せ
財務部 固定資産税課
〒561-8501 豊中市中桜塚3丁目1番1号 豊中市役所第一庁舎2階
電話:06-6858-2142
ファクス:06-6842-2797